Los REIT (del inglés Real Estate Investment Trust o Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria) son una forma popular de invertir en el mercado inmobiliario que a diferencia de la inversión tradicional no requiere de un gran aporte inicial de capital y es mucho más líquida que la inversión directa en inmuebles.
Los REITs, también llamados SOCIMI (Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario) son compañías que invierten en bienes raíces residenciales o comerciales, como oficinas, centros comerciales, y complejos de apartamentos, y ofrecen a los inversores la oportunidad de participar en estos activos inmobiliarios de manera indirecta.
En este artículo, resolveremos todas tus dudas sobre qué son los REIT y cómo funcionan, así como las ventajas y desventajas de invertir en ellos, y te brindaremos una lista de los REITs más rentables disponibles en el mercado hoy en día. ¡Vamos!
Tabla de contenidos
¿Qué es un REIT y cómo funciona?
Un REIT es una compañía que invierte en bienes raíces comerciales y genera ingresos a través de la explotación de estos activos inmobiliarios, principalmente a través del alquiler, pero también la venta y financiación de los mismos.
En un REIT, los inversores compran acciones de la compañía y se convierten en propietarios indirectos de los activos inmobiliarios que el REIT o SOCIMI posee. Estas empresas están obligadas por ley a distribuir la mayoría de sus ganancias (un 90%) a los inversores en forma de dividendos, lo que los convierte en una opción muy atractiva para aquellos que buscamos ingresos pasivos recurrentes.
También cabe mencionar que los REITs tienen un régimen fiscal bastante favorable en la mayoría de países, como la exención del Corporate income tax o un régimen especial para dividendos en USA; o un 0% de impuesto de sociedades en España.
Ojo, no confundamos esto con empresas de crowfunding o crowlending inmobiliario como puede ser urbanitae. Estas plataformas ofrecen rentabilidad por prestar dinero para este tipo de proyectos, dentro del espectro de inversión inmobiliaria no cuadrarían ni con la inversión tradicional ni con los REITs, pero trataremos este tema en otro artículo si hay interés.
Ejemplo práctico
Como ejemplo simplista, imaginemos un pequeño centro comercial cuyo coste es de un millón de euros. Un grupo de 100 personas podría organizarse para comprarlo y luego repartir los beneficios de alquileres varios, pero esto podría ser algo caótico debido a la ausencia de organización.
Por otra parte, éstas personas podrían formar una empresa con un consejo de administración que compre el centro comercial (un REIT), de modo que cada persona invierta 10,000 euros en la empresa y obtenga un 1% de la misma. De este modo, si el centro comercial pasa a valer 1.2 millones, los inversores podrían vender sus participaciones por 12.000 euros.
Además, si ese mismo Mall genera unas ganancias de 100,000 euros al año después de descontar gastos, el 90% de las mismas (90,000 euros) se repartirán entre los accionistas del Centro Comercial. Esto supone que cada inversor de nuestro ejemplo recibirá al menos 900 euros en dividendos, y los 10,000 euros restantes (el otro 10%) se quedarán en la empresa con objeto de comprar más propiedades en el futuro y hacer crecer la bola de nieve.
Obviamente en la práctica es proceso es algo más complejo, pero a nivel conceptual creo que se entiende bien.
REITS vs Inversión inmobiliaria tradicional
Si a través de las SOCIMIs puedo poseer partes de centros comerciales, excelentes oficinas, e incluso alquilar edificios a hoteles o grandes marcas, por qué meterse en dolores de cabeza de inversión inmobiliaria tradicional?
Como te imaginarás, no es oro todo lo que reluce.
Los REITs tienen muchas ventajas, pero también hay ciertos casos, donde comprar un piso para alquilar puede ser una mejor opción. De hecho lo más probable es que una cartera balanceada con ambas estrategias sea el caballo ganador. Veamos en detalle las ventajas y desventajas de los REITs antes de sacar conclusiones adelantadas.
Ventajas de invertir en REITs
- En primer lugar, los REIT ofrecen una forma accesible de invertir en el mercado inmobiliario, ya que permiten a los inversores participar en grandes proyectos inmobiliarios sin la necesidad de comprar propiedades individuales.
- Los REITs brindan diversificación, ya que permiten poseer una cartera de propiedades comerciales de diferentes tipos y ubicaciones geográficas, algo clave a la hora de comenzar a invertir.
- Los REIT también ofrecen liquidez, ya que las acciones de estas empresas se negocian en bolsa, lo que facilita la compra y venta de acciones según las necesidades de cada inversor, mientras que vender un inmueble a un precio justo es algo que en el mejor de los casos llevará meses.
- Otro punto a tener en cuenta es que estas sociedades están gestionadas por directivos con alto conocimiento del sector que tienen acceso a mucha información y deberían ser capaces de tomar las mejores decisiones, al menos sobre el papel.
- Por último, mi punto favorito: Son una inversión que genera ingresos 100% pasivos. Si se estropea el agua caliente de las oficinas de Iberdrola o hay goteras en primark, no van a llamarte a ti como accionista para que lo resuelvas.
Desventajas de los REITs
Los REITs también tienen algunas desventajas importantes en comparación a inversiones inmobiliarias tradicionales, veamos las más relevantes:
- Volatilidad del mercado. Los REITs ofrecen gran liquidez al cotizar en bolsa, pero esto puede ser un arma de doble filo puesto que pueden caer de precio fuertemente. Esto es algo que también ocurriría con un inmueble en propiedad, pero al no ver como varía de precio día a día es más llevadero mentalmente hablando.
- Ausencia de apalancamiento. Uno de los puntos fuertes de la inversión inmobiliaria, es el apalancamiento financiero (hipotecarse para comprar, vaya). Esto permite que los porcentajes de rentabilidad se eleven sustancialmente. Las sociedades no tienen acceso a condiciones de financiación tan ventajosas como las personas físicas.
- Menores rentabilidades potenciales. La rentabilidad de los REITs suele oscilar entre el 3% y el 6%, que está muy bien, pero en operaciones inmobiliarias con apalancamiento se pueden obtener ROIs mejores.
- Ausencia de decisiones propias. Los accionistas minoritarios no tenemos voz ni voto en las decisiones de estas sociedades, formadas por miles de personas. Si consideras indispensable ser parte activa en la toma de decisiones, la inversión tradicional quizá sea más tentadora para ti.
Resumen
Dejemos de lado los puntos donde la inversión tradicional en inmuebles y la inversión en REITs van de la mano. Esto son efectos y riesgos generales del sector de bienes raíces como la volatilidad por regulaciones gubernamentales o los cambios en los tipos de interés.
Otro punto a tener en cuenta es la fiscalidad. Aquí dependerá mucho de cada persona y situación, así que mejor no extenderse. Sí que es interesante mencionar que los alquileres tradicionales tributan en el IRPF, mientras que los dividendos obtenidos desde los REITS tributan como capital mobiliario (Entre 19% y 23% aproximadamente), y ahí que cada uno saque sus números.
Veamos ahora sí una tabla resumen entre la inversión inmobiliaria tradicional y la inversión en sociedades de inversión en inmuebles:
| Característica | Inmobiliario tradicional | REIT |
|---|---|---|
| Demanda de capital | Alta (≈20% del precio) | Baja, hay acciones por menos de 20€ |
| Diversificación | Baja, compramos un solo inmueble | Muy alta, compramos miles de inmuebles a la vez |
| Volatilidad | Baja | Alta |
| Liquidez | Baja, se tarda en vender un inmueble | Alta, puedes vender muy rápido |
| Esfuerzo | Medio, búsqueda de inquilinos y mantenimiento | Muy bajo, 100% pasivo |
| Toma de decisiones | Total, 100% decisiones propias | Nula, delegada a directivos de la SOCIMI |
| Apalancamiento | Sí, hipotecas personales tienen condiciones interesantes | No |
| Rentabilidad potencial | Alta (debido al apalancamiento) | Media (3%-7%) |
Cómo invertir en REITs con un capital mínimo
Invertir en bienes raíces comerciales requiere de una cantidad de capital, pero existen formas de invertir en REITs con un capital mínimo para estar igualmente expuesto a dichas inversiones.
Una opción es comprar acciones de REIT a través de un broker o plataforma de corretaje en línea. Estas plataformas permiten a los inversores comprar y vender acciones de REIT de manera fácil y rápida, con mínimos de inversión muy bajos. Nuestros brokers preferidos son DeGiro para los que se estén iniciando e Interactive Brokers para los que busquen lo más completo. Ambas plataformas tienen comisiones muy bajas.
Otra opción es invertir en fondos de inversión cotizados (ETF o Exchange-Traded Fund) que siguen un índice de REIT. Estos fondos ofrecen una cartera diversificada de diferentes REIT y pueden ser una opción rentable para invertir con pequeño capital.
Los REITs o SOCIMIs como tal muchas veces están enfocados en algún tipo de industria, sector, o zona geográfica. Por ejemplo, una SOCIMI como Merlin Properties invierte principalmente en España, mientras que otras como la americana Prologis se enfocan en la inversión en inmobiliario industrial, como naves y fábricas. Los ETFs se componen por pequeñas cantidades de un gran número de REITs, aumentando así la diversificación y minimizando la volatilidad.
Factores para elegir los mejores REITs para invertir
A la hora de comprar los mejores REIT, es importante considerar varios factores ya que esta elección puede variar dependiendo de la persona.
En primer lugar, es importante evaluar la calidad de los activos inmobiliarios que posee el REIT. Esto incluye examinar la ubicación, el tipo de propiedades y la calidades de los inquilinos. Esta información a alto nivel suele estar especificada en las estrategias de cada REIT. Podremos encontrar REITs que optan por inversiones más seguras y rentabilidades más reducidas, así como otras sociedades que estén más expuestas a elementos de más riesgo como “hipotecas basura”, o peores perfiles de inquilinos, generalmente en búsqueda de una mayor rentabilidad.
También es importante considerar la trayectoria y el rendimiento histórico del REIT, aunque resultados pasados no determinan resultados futuros, es importante analizar bien la evolución.
Otro factor importante es la política de distribución de dividendos. La mayoría de SOCIMIs ofrecen pagos trimestrales, aunque hay otros que ofrecen pagos semestrales o incluso mensuales como Realty Income Corporation. Si buscamos ingresos recurrentes con alta frecuencia este será un factor determinante en nuestras inversiones.
Otros factores a tener en cuenta incluyen la gestión del REIT, la estructura de costos y las perspectivas futuras del mercado inmobiliario en el que opera el REIT, así como la industria o nicho del REIT. Invertir por ejemplo en un REIT especializado en Hoteles como Host Hotels & Resorts, Inc es más arriesgado que uno más diversificado, puesto que estamos expuestos a muy buenos resultados si hay un auge del turismo o a peores resultados si a ésta industria le va mal, como vimos hace bien poco.
Personalmente me gustan más los ETFs de REITs, puesto que ofrecen una mayor diversificación. Los ETFs replican indices, que se componen de ciertos subconjuntos de empresas. Invertir en ETFs bien distribuidos como el Vanguard Real Estate ETF (VNQ) nos asegura una volatilidad reducida debido a los contrapesos existentes en los diferentes REITs del índice a nivel tanto geográfico como sectorial.
Los mejores REITs para comprar en este momento
A continuación, te presentamos una lista de REITs que consideramos muy interesantes en este momento, así como ETFs de REITs con aún mayor diversificación.
Recuerda que esta lista no es exhaustiva y siempre es recomendable realizar una investigación adicional antes de tomar una decisión de inversión.
Simon Property Group (SPG)
Uno de los mejores REITs en el mercado es Simon Property Group (SPG). Es considerado uno de los líderes en la industria de alquiler de centros comerciales y posee una cartera diversificada de propiedades en todo Estados Unidos. Simon Property Group destaca por su enfoque en ubicaciones premium, lo que le permite atraer a marcas de renombre a sus centros comerciales, que son inquilinos de muy alta calidad. Además, la compañía ha mostrado una sólida trayectoria de crecimiento en los últimos años.
Pese a los desafíos de la industria de venta física presencial, SPG ha demostrado resiliencia y adaptabilidad al adaptar su enfoque hacia experiencias de compra más allá de las tiendas tradicionales. Esto incluye la expansión de opciones de entretenimiento, restaurantes y servicios, lo que atrae a un público más amplio y diverso. Con su sólida posición en el mercado y su capacidad para adaptarse a las tendencias cambiantes, Simon Property Group es una opción a considerar para los inversores interesados en inmobiliario.
Prologis (PLD)
Otro REIT destacado es Prologis (PLD), que se especializa en bienes raíces industriales y logísticos. Con la creciente demanda de almacenes y espacios de distribución debido al auge del comercio electrónico, Prologis se encuentra en una posición favorable para capitalizar esta tendencia. La compañía tiene una presencia global y una cartera diversificada de propiedades logísticas de alta calidad.
Prologis también destacada por su enfoque en la sostenibilidad y la innovación en el diseño de sus propiedades. La compañía ha implementado tecnologías avanzadas para mejorar la eficiencia energética y reducir el impacto ambiental de sus operaciones. Además, PLD ha establecido asociaciones estratégicas con empresas líderes en tecnología para impulsar la innovación en la logística y mejorar la experiencia del cliente. Estas iniciativas posicionan a Prologis como uno de los mejores REITs dentro del sector industrial.
Equity Residential (EQR)
Si estás interesado en invertir en el mercado de alquiler residencial, Equity Residential (EQR) es un REIT a considerar. La compañía se enfoca en la adquisición, desarrollo y administración de apartamentos de alta calidad principalmente en Estados Unidos. Equity Residential se destaca por su enfoque en las principales ciudades y áreas metropolitanas, donde la demanda de vivienda de alquiler es sólida.
Con una cartera diversificada de propiedades residenciales, Equity Residential ha demostrado un crecimiento constante y estable a lo largo de los años. La compañía se beneficia de la demanda continua de viviendas de alquiler debido a factores como el aumento de la población urbana y las preferencias cambiantes hacia la propiedad de viviendas. Además, Equity Residential se ha centrado en brindar una experiencia de vida excepcional a sus residentes mediante la mejora de las comodidades en sus propiedades y comunidades. Este SOCIMI es de lo más parecido a la inversión inmobiliaria tradicional en forma de sociedad, bienes raíces residenciales.
Public Storage (PSA)
Public Storage es el REIT líder en el mercado de almacenamiento público. La compañía posee y opera una amplia red de instalaciones de almacenamiento en todo Estados Unidos, ofreciendo soluciones de almacenamiento seguro y conveniente para individuos y empresas. Public Storage se beneficia de la creciente demanda de almacenamiento debido a factores como la urbanización, la falta de espacio en los hogares y la necesidad de almacenar pertenencias durante las transiciones de vida.
Con una sólida trayectoria de crecimiento y un enfoque en la expansión continua, Public Storage es una opción atractiva para los inversores interesados en el sector de almacenamiento, alternativa a la compra de trasteros para alquilar. Además, PSA tiene una sólida posición financiera y un historial estable de dividendos, lo que la convierte en una opción confiable para los inversores en busca de ingresos.
Ventas, Inc. (VTR)
Ventas, Inc. es un REIT especializado en el sector de atención médica. La compañía posee y opera una cartera diversificada de propiedades de atención médica, que incluyen instalaciones de cuidados a largo plazo o centros de atención aguda. Ventas, Inc. se beneficia de la creciente demanda de servicios de atención médica debido al envejecimiento de la población y al aumento de la conciencia sobre la salud.
La compañía se destaca por su enfoque en la calidad y la innovación en el cuidado de la salud. VTR ha establecido asociaciones estratégicas con proveedores líderes en la industria y ha implementado mejoras para favorecer la experiencia de paciente y la atención médica. La compañía también tiene una sólida posición financiera y un historial estable de crecimiento y dividendos pese a su enfoque en un sector en crecimiento.
American Tower Corporation (AMT)
American Tower Corporation es un REIT que se centra en la propiedad y el desarrollo de torres de comunicación inalámbrica. La compañía posee una cartera mundial de torres de comunicación, que son utilizadas por operadores de telecomunicaciones para la transmisión de señales de telefonía móvil y datos. Con el crecimiento continuo de la conectividad y la demanda de datos, AMT se encuentra en una posición sólida para beneficiarse de esta tendencia.
La compañía ha demostrado un crecimiento constante y estable a lo largo de los años, impulsado por la creciente demanda de infraestructura de telecomunicaciones. American Tower Corporation se beneficia también de su presencia global, lo que le permite diversificar el riesgo y aprovechar oportunidades en diferentes mercados. Con su sólida posición competitiva, American Tower Corporation es líder en torres de comunicación y uno de los mejores REITs en el mercado.
Realty Income Corporation (O)
Realty Income Corporation (O) es un REIT especializado en propiedades comerciales de alquiler único. La compañía posee una cartera diversificada de propiedades, que incluyen tiendas minoristas, instalaciones de cuidado de la salud, centros de distribución y más. Realty Income Corporation se destaca por su enfoque en la generación de ingresos estables a través de contratos de arrendamiento a largo plazo con inquilinos de calidad.
La compañía se beneficia de la demanda continua de espacios comerciales y tiene una tasa de ocupación alta en su cartera de propiedades. Además, puede ser interesante comprar acciones de Realty Income Corporation, puesto que es conocida por ofrecer un reparto mensual de dividendos, proporcionando un cashflow constante muy interesante, como lo haría un alquiler tradicional.
Merlin Properties
Merlin Properties es un SOCIMI especializado en bienes raíces comerciales en España. La compañía posee y administra una cartera diversificada de propiedades, que incluyen oficinas, centros comerciales y parques logísticos. Merlin Properties es el REIT más importante de España, seguido por Inmobiliaria Colonial (COL).
Con una sólida presencia en el mercado español, Merlin Properties se beneficia de la estabilidad económica y el crecimiento del sector inmobiliario en el país. La compañía ha demostrado un crecimiento constante y estable a lo largo de los años, impulsado por la demanda continua de espacios comerciales en ubicaciones privilegiadas. Para los que buscan una opción nacional, Merlin es una de las mejores opciones del mercado.
ETFs de REITs
Si buscamos diversificar todavía más nuestra inversión inmobiliaria a través de la bolsa de valores, los ETFs son sin duda la mejor opción. Estos ETFs poseen las SOCIMIs presentes en el índice, comprando y vendiendo para asegurar un correcto equilibrio en base al índice de referencia, con una estructura de costos muy eficiente y barata.
Dentro de estos ETFs, podemos destacar varias opciones muy atractivas:
- iShares U.S. Real Estate ETF (IYR). Este fondo cotizado en bolsa rastrea el desempeño del índice Dow Jones U.S. Real Estate Index y ofrece a los inversores exposición a una amplia cartera de REITs en Estados Unidos.
- Vanguard Real Estate ETF (VNQ). Este ETF replica el MSCI US Investable Market Real Estate 25/50 Index y está gestionado por Vanguard, líder en la gestión de fondos cotizados con bajos costes.
- iShares Global REIT ETF (REET). Este fondo rastrea el FTSE EPRA/NAREIT Global REIT Index y ofrece a los inversores exposición a una amplia cartera de REITs en todo el mundo, consiguiendo una mayor diversificación geográfica.
- Amundi Index FTSE EPRA NAREIT Global. Terminamos con un fondo de la conocida Amundi, que replica el FTSE EPRA NAREIT Global Index. A nivel de diversificación y bajos costes, es de mis favoritos.
Riesgos asociados con la inversión en REITs
Si bien invertir en REITs es una opción atractiva, también hay riesgos asociados. Como mencionamos anteriormente, los REIT están sujetos a la volatilidad del mercado inmobiliario y a los riesgos específicos del sector.
Además, el rendimiento de los REIT puede verse afectado por factores macroeconómicos, como las tasas de interés y la salud general de la economía. Al fin y al cabo, cualquier inversión conlleva riesgos, incluyendo mantener el dinero parado en el banco, pero no por eso debemos ir a lo loco ni asustarnos ante cualquier mínimo riesgo.
También es importante tener en cuenta los riesgos asociados con la gestión del REIT y la calidad de sus activos inmobiliarios. Por lo tanto, es interesante que antes de invertir se realice una evaluación exhaustiva de los riesgos antes de invertir en REITs o en cualquier otro activo. También es cierto que los mercados bursátiles son bastante eficientes, por tanto los precios de los REITs son siempre “justos”.
La inversión en ETFs de REITs en gran medida reduce riesgos gracias a la diversificación. Si uno de los SOCIMIs del indice cae de precio o incluso quiebra, nuestra inversión se verá afectada en la medida proporcional a la exposición de nuestro ETF. Sin embargo, si esto ocurre estando invertidos directamente, el impacto en nuestra inversión será mucho mayor.
Conclusión ¿Es la inversión en REIT la elección correcta para ti?
La inversión en REITs puede ser una opción atractiva para aquellos que buscan invertir en el mercado inmobiliario con poco dinero. Los REIT ofrecen acceso a activos inmobiliarios comerciales de alta calidad, diversificación, liquidez y la oportunidad de recibir ingresos regulares en forma de dividendos.
Sin embargo, también es importante considerar los riesgos asociados con los REIT, como la volatilidad del mercado inmobiliario y los riesgos específicos del sector.
En mi caso, me gusta invertir en REITs a través de ETFs, lo cual me permite reducir el análisis y reducir al máximo los riesgos. Sin embargo, esto no quita que esté igualmente invirtiendo en oportunidades inmobiliarias tradicionales personalmente, no son estrategias incompatibles entre sí.
Como estrategia base, si estás empezando los REITs son una excelente opción para ir agrandando la bola de nieve de la inversión, al menos hasta acumular lo suficiente para la entrada de un proyecto inmobiliario.
¡Empieza a invertir en REITs y aprovecha las oportunidades que ofrece el mercado inmobiliario con un capital mínimo!