Estrategia BRRRR de inversión en inmuebles

Si dispones de poco capital pero quieres invertir en bienes raíces, o quieres maximizar la rentabilidad de cada euro o dólar en tus inmuebles, has llegado al lugar correcto. La estrategia BRRRR te permitirá conseguir un alto flujo de efectivo o cashflow en base al dinero invertido rápidamente.

Este sistema de inversión, BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat), ha cobrado mucha relevancia recientemente. Acuñada por Brandon Turner de Bigger Pockets, definitivamente es una estrategia muy golosa, pero ¿Realmente es tan buena como parece? ¿Funciona fuera de Estados Unidos, por ejemplo en España? ¡Veámoslo!

Genera ingresos pasivos con inversión inmobiliaria

Pasos para ejecutar un BRRRR

La estrategia BRRRR se basa en los siguientes pasos: Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar y Repetir. En síntesis, compraremos una propiedad y la reformaremos para aumentar su valor, y por consiguiente el precio por el cual la podemos alquilar. Alquilaremos la vivienda y refinaremos la hipoteca para conseguir una mayor de financiación puesto que la vivienda ahora vale más. Haciendo las cosas correctamente, conseguiremos que el alquiler nos cubra la hipoteca y al haber refinanciado la propiedad minimizaremos el dinero aportado en la operación.

Buy (Compra)

Sin duda el más determinante de todos los pasos, encontrar un buen inmueble que nos dé una buena rentabilidad. Se podría escribir muchísimo sobre qué analizar a la hora de comprar un inmueble, ya que dependerá de muchas variables, desde el país, el tipo de propiedad o los tipos de interés del momento. Comprar una vivienda por debajo de su precio no es fácil, pero tampoco imposible, no perdemos nada por realizar ofertas que nos haga cuadrar los números hasta que nos acepten alguna.

Sin entrar en detalles, por ahora nos quedaremos con que deberíamos comprar un inmueble cuyo PER (Price Earnings Ratio) sea alto para el mercado del momento. En España ahora mismo estas rentabilidades brutas rondan entre el 4% y el 7% dependiendo de la zona. Por dar un ejemplo sencillo, una vivienda que compremos por 120.000 euros y se alquile por 500 euros al mes o 6.000€/año, nos daría un PER bruto del 5%.

Una vivienda que requiera retoques es ideal para un BRRR

Generalmente, cuanto más estable o segura es una inversión inmobiliaria (o cualquier inversión), menor es el PER. Es decir, un piso en una zona céntrica de una gran ciudad probablemente tenga un PER menor a un apartamento en una zona menos demandada. Esto es debido a que normalmente es más fácil alquilar, hay menos oferta y el potencial de revalorización a priori es más alto.

Rehab (Reforma)

Para nuestra estrategia queremos identificar inmuebles que puedan revalorizarse bastante con una reforma. Ésta reforma puede ser desde algo mínimo como pintar y cambiar cuatro muebles a un lavado de cara completo de la propiedad con una redistribución de la misma. El objetivo principal de la reforma será que el precio de tasación del inmueble aumente mucho más que el dinero invertido en la misma.

Lo ideal es conseguir una propiedad barata debido a algún problema de solución relativamente fácil. Hay viviendas que sólo poniéndoles un buen suelo y carpintería o pintando las pareces es suficiente para que el precio suba considerablemente. Quizá tenga un problema con las ventanas, de goteras o fontanería, o la cocina y el baño estén para reformar. O hay casos en los que derribando algún tabique y levantando otro obtendremos una mejora considerable

Queremos conseguir que invirtiendo por ejemplo 5.000€, el precio aumente 20.000€. Si por invertimos esos mismo 20.000€ que aumente en 50.000€, y que si invertimos esta última cantidad cantidad en una reforma integral aumente en 100.000€ el valor del inmueble.

La reforma de una vivienda puede hacerla uno mismo o contratar profesionales

Rent (Alquila)

Este paso está bastante claro, tenemos nuestro inmueble reformado, ahora ha aumentado su valor y queremos rentabilizarlo. De nuevo aquí entran muchos factores, sobre quién es el inquilino ideal, y dependerá enormemente de la propiedad y la zona. Un punto siempre a considerar en el riesgo/rentabilidad es un seguro de impagos si todavía no te fías de tus propias decisiones a la hora de elegir un inquilino.

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Refinance (Refinancia)

La esencia de nuestro método BRRRR, la refinanciación. Inicialmente, quizá compramos una vivienda por 120.000€, para la cual conseguimos una hipoteca del 80%, es decir 96.000€. Tras invertir 20.000€ euros más en la reforma, alcanzamos un nuevo valor de la vivienda de 170.000€. Si ahora vamos a un banco que nos refinancie de nuevo al 80%, podemos conseguir un total de 136.000 euros de financiación para la misma vivienda.

Sin contar gastos ni impuestos, en este punto habríamos desembolsado únicamente 4.000 euros de nuestro bolsillo por la vivienda. La realidad no es del todo así, puesto que tendremos costes de compraventa de la vivienda que pueden alcanzar un 10% del precio de compraventa. Quizá haya comisiones de agencias de por medio, gestorías, notarías o costes de la subrogación/novación de la hipoteca.

El ejemplo es simplista pero se entiende, estos gastos extra debemos lógicamente sumarlos al capital desembolsado, de modo que en lugar de 4.000 euros pueden ser 20.000. Igualmente si disponemos de garantías para el banco como puede ser una segunda vivienda podríamos conseguir financiación de más del 80%. Por ejemplo en el caso del 90% estaríamos hablando que ni siquiera tendríamos que poner dinero, puesto que el 90% financiado sería mayor que el precio pagado más el precio de la reforma.

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El banco no siempre te va a recibir con esta sonrisa al solicitar una hipoteca

En resumen, la refinanciación nos permitirá obtener un mayor apalancamiento tras hacer una buena reforma en la propiedad, para minimizar el dinero desembolsado en la operación. Generalmente el PER de la vivienda suele moverse de forma constante con los tipos de interés que determinan las hipotecas. Por ejemplo actualmente en España se puede conseguir una hipoteca de 150.000€ a 40 años con un tipo de interés del 1.5%. Para una mentalidad de inversor esto es “dinero gratis”, dejando la cuota en menos de 420€/mes.

Si esta misma vivienda la alquilamos por 900€/mes y calculamos unos gastos mensuales de 200€, estamos hablando que el “negocio” nos está dando 280 euros al mes tras gastos, impuestos y pago de la hipoteca. Nada mal considerando que únicamente tuvimos que invertir 4.000 euros a fin de cuentas, un cashflow o flujo de efectivo de la inversión de más del 80% anual. Sin olvidar que eventualmente se terminará de pagar la hipoteca “sola” y mes a mes somos dueños de una nueva pequeña parte de la vivienda, por lo que el ROI real considerando la ganancia de capital es bastante mayor del 100% anual.

Repeat (Repite)

Como hemos visto, el sistema BRRR no inmoviliza un gran capital. Al reformar y refinanciar conseguimos minimizar nuestro aporte económico y maximizar el apalancamiento controlado. Una de las grandes ventajas es que podemos repetir esta operación tantas veces como queramos. De este modo, el cashflow de cada proyecto irá sumando poco a poco nuestros ingresos pasivos. Aquí vemos lo que marca la diferencia, la cuarta R de BRRRR!

Lógicamente necesitamos disponer de un capital inicial para realizar la rehabilitación de la vivienda así como el pago inicial al obtener la primera hipoteca. Incluso si no disponemos de este dinero nosotros mismos existen formas de conseguirlo bien con inversores privados o incluso con otros tipos de créditos del banco a una mayor tasa de interés. El objetivo es que a fin de cuentas estemos bloqueando poco o nada de capital en cada operación para repetir tantas veces como podamos.

Pero… ¿Esta estrategia BRRRR funciona?

Estos números parecen un poco el cuento de la lechera, y algunos de ellos pueden parecer demasiado optimistas. Sin embargo, en comparación con los ejemplos que podemos ver bastante detalladamente explicados en BiggerPockets, son bastante conservadores. Ahora bien, ¿Es comparable el contexto de Estados Unidos con el contexto de otros países como España? Evidentemente existen grandes diferencias. Sin embargo, esta estrategia puede ser rentable en un país como España.

En Estados Unidos la localización es algo que normalmente no determina tanto el precio final como en países europeos. Esto es debido a que existe una dependencia mucho mayor al automóvil para prácticamente la totalidad de la población, lo que reduce la brecha en el precio por la localización. No quiere decir que la elimine, ni mucho menos, pero a excepción de pequeños núcleos urbanos y zonas exclusivas, el precio del suelo es más similar, por tanto una buena reforma hace una gran diferencia. En países europeos, generalmente la localización tiene un peso mayor en el precio y un pequeño apartamento que se cae a trozos pero es más céntrico fácilmente puede valer mucho más que una casa enorme a un par de kilómetros sin fácil acceso al transporte público.

El tiempo es tu mejor aliado para conseguir retornos buenos

Por otra parte está el tema de los tipos de interés y la rentabilidad de las inversiones. Así como en España no es descabellado conseguir una hipoteca a un tipo de interés del 1.5-2%, esto en USA es inviable. Este es un punto a favor del mercado español, sin embargo esto también repercute en una menor rentabilidad del alquiler, puesto que en España sería prácticamente imposible conseguir una rentabilidad del 10% que sí sería viable en Estados Unidos a día de hoy. Por su parte, el sistema bancario Estadounidense está algo más desarrollado y es más fácil conseguir refinanciación que en España, donde aún te miran como un bicho raro cuando quieres aumentar una hipoteca sin razón aparente.

Por último, estos números excel en mano se basan en tomar decisiones correctas y tener un buen perfil crediticio para obtener una buena hipoteca. Comprar una casa por un precio elevado, o realizar una reforma que no le aporte suficiente valor, repercutirán fuertemente en la calidad de la operación. Una menor financiación, un menor cobro del alquiler y por ende menor cashflow y peor ROI. Se nos desbarataría la estrategia como un castillo de naipes. Eso no quiere decir que deje de ser rentable, si no que muy probablemente la rentabilidad fuese subóptima en comparación con el esfuerzo invertido

Y tú, ¿Qué piensas de la estrategia BRRRR? ¿Crees que puedes aplicarla en tu país?