Analizar una inversión inmobiliaria

Seguro más de una vez has oído frases como “La vivienda es la inversión más segura que hay”, “Invertir en bienes raíces genera rentas sin esfuerzo” o “El ladrillo nunca baja”.

Definitivamente la inversión inmobiliaria puede ser muy rentable. Pero, ¿Es realmente tan bonita como parece? Veámoslo.

La realidad es que la inversión en bienes raíces es una forma muy tentadora de ganar dinero, y bien ejecutada puede dar retornos espectaculares. En el post de hoy explicaremos cómo analizar este tipo de inversiones de principio a fin.

como analizar una inversion inmobiliaria desde cero
Ingresos pasivos mediante inversión en real estate

Antes de empezar, aclarar que el contenido de este post está basado mi experiencia personal y ni mucho menos supone un consejo de inversión. Cualquier inversión conlleva riesgos y cada uno debe hacer sus propios análisis y sacar sus conclusiones.

El análisis de este tipo de inversiones puede ser un poco largo, así que lo desglosaremos en varios apartados principales, intentando cubrir los puntos clave en cada uno de ellos:

  • Objetivo de la inversión. Qué queremos conseguir con nuestra operación. En función del riesgo, capital de que dispongamos o los plazos evaluaremos diferentes opciones de compra para alquilar, comprar y vender o reformar.
  • Encontrar el inmueble ideal. Esta etapa probablemente sea la más importante, cómo buscar oportunidades para comprar. Con la multitud de herramientas que tenemos online hoy en día, esto se puede hacer sin moverse de casa.
  • Evaluación en detalle. Una vez tenemos el inmueble identificado, el siguiente paso sería realizar un análisis más exhaustivo, evaluarlo con los medios disponibles y trazar un plan de lo que podría ser.
  • Financiación. Este punto es opcional, pero crítico para obtener rentabilidades atractivas. Veremos opciones de apalancamiento y obtención de hipotecas.
  • Previsión de rentabilidades. Después de evaluar el inmueble en detalle, debemos tener claro que los números salen en nuestra operación, así como ver si la compra es rentable y merecedora de nuestro esfuerzo.
  • Proceso de compra de la vivienda. Pese a no tener que ver con la rentabilidad de forma directa, este proceso es importante y no está de más revisarlo para aclarar posibles dudas.
  • Poner el inmueble en funcionamiento. Ya disponemos de nuestro nuevo activo, en este punto veremos como gestionarlo para empezar a ganar dinero.

Tipos de inversión inmobiliaria

El objetivo de una inversión es por definición generar dinero.

Sin embargo, dentro del sector inmobiliario existen diferentes alternativas.

En este artículo nos centraremos en la inversión en viviendas, pese a que diferentes conceptos también pueden aplicar a otros inmuebles como plazas de garaje, locales, trasteros, fincas o edificio.

Cada categoría de bienes inmuebles tiene sus rentabilidades y peculiaridades, sin ir más lejos a nivel de impuestos y fiscalidad existe un abismo entre algunas de ellas. Así que vamos al lío con las posibilidades sobre viviendas:

Comprar y vender

Este método generalmente supone reformar la vivienda en cuestión para conseguir que el precio de la misma supere el precio de compra, los impuestos pagados y capital invertido en la reforma. Digo que generalmente requiere reforma porque nadie da duros a cuatro pesetas.

entrega de llaves, ese gran momento
Comprar barato y vender caro, tan bonito como poco replicable

¿Fácil, no? La teoría sí, la práctica, no tanto.

Muchas veces se ven gurús explicando que lo “único” que hay que hacer es una reforma de 4.000€, que incremente el precio de la vivienda en 50.000€. No digo que esto no sea posible, pero encontrar ineficiencias así en el mercado es tan probable como que te toque la lotería.

En general, si un inmueble que con una reforma de 4.000€ pasaría a valer 150.000€, lo más normal es que su precio ya sea cercano a 146.000.

Lógicamente las obras se pueden hacer de muchas formas y calidades, si tienes contactos o te dedicas al sector de las reformas y la puedes hacer de forma eficiente, adelante con ello. Pero para la persona media, meterse en una reforma como piedra angular para rentabilizar un proyecto, no creo que sea lo más adecuado.

La alternativa a la reforma o house-flipping sería directamente comprar barato y vender caro el inmueble. Esperando un tiempo, dandole una lavada de cara, decorándolo o ni siquiera eso. De nuevo, teoría ideal, pero la realidad es que esto es muy poco viable.

Más adelante veremos la parte fiscal, pero estos impuestos juegan una gran parte a la hora de evitar este tipo de especulaciones. Muy barato hay que comprar para que salga rentable.

Alquilar

Esta es de largo mi opción preferida siguiendo la mentalidad de generar rentas que se van acumulando con el tiempo (FIRE!).

A diferencia de la compraventa, donde una mala decisión te puede generar grandes pérdidas, aquí con no hacer las cosas mal y darle tiempo suele ser suficiente para rentabilizar la operación.

busca los mejores inquilinos siempre
Alquilar la vivienda a inquilinos como vivienda habitual es la forma más tranquila de invertir en inmuebles

Dentro de los tipos de alquiler existen diferentes opciones, con diferentes riesgos, esfuerzos y rentabilidades.

Las que yo considero principales son:

Vivienda habitual

El clásico, alquilar la vivienda a una unidad familiar para vivir. Este contrato debe ser de más de un año para considerarse vivienda habitual.

El beneficio principal, al menos en España a nivel impositivo, es que a la hora de declarar los ingresos, existe una exención del 60% del beneficio. Según el nivel de ingresos de cada uno, esto puede ser más o menos interesante.

Si tienes capital suficiente para invertir en una vivienda, cabe la posibilidad de que tengas buenos ingresos y esta rebaja del 60% es más que interesante.

Por ejemplo, si ingresas por el alquiler de una vivienda habitual 12.000€ al año y tienes 2.000€ de gastos, pagarías impuestos de 4.000€, puesto que el 60% del beneficio (6.000 euros) quedarían bonificados.

Alquiler de corta estancia

No dispone de la exención del 60% anteriormente mencionada para la vivienda habitual, lo que supone su mayor inconveniente. Principalmente lo dividiría en dos categorías:

Alquiler vacacional (Airbnb, Booking y similares)

Puede ser muy rentable pero requiere de mucho tiempo. Poner anuncios, hablar con mucha gente, gestionar la limpieza, revisiones periódicas, etc. Existen empresas que te lo gestionan completamente, por ejemplo yo utilizo una llamada WeGuest que cobra un 18% de comisión, cuando se genera beneficio.

Con este gasto la operación pierde un poco de atractivo económico, pero mi experiencia por ahora es buena y no me interesa gestionar el alojamiento activamente.

Foto principal mi piso en airbnb
Este es un ejemplo de piso que tengo en Airbnb. Lo puedes ver aquí.

Hay que tener en cuenta que los gastos de alquiler vacacional son bastante más elevados, además de pagar suministros, el deterioro del inmueble es mucho más rápido. Desagües embozados, lámparas rotas, lavadoras estropeadas, etc.

A nivel fiscal tenemos otro inconveniente, y es que los gastos hay que prorratearlos por día para poder deducirlos. Es decir, si un apartamento ha estado ocupado 250 días al año, sólo nos podemos deducir el equivalente de gastos como el IBI, comunidad o suministros. Esto sería el 68% del gasto, calculado como 250/365.

Según tengo entendido podría ser justificable desgravar esto al completo, sin embargo solo con pensar en demostrar al sistema fiscal español que no vives ahí los días que no está ocupado, se le van a uno las ganas.

Comentar también que para poder poner en marcha un alquiler vacacional es necesaria una licencia turística, cuyas restricciones de obtención van por comunidad autónoma.

Si te interesa explotar una vivienda con alquiler vacacional, puedes utilizar este enlace de referido de Airbnb para hosts, que incluye un pequeño regalo de bienvenida tras hospedar a tus primeros huéspedes.

Alquiler por habitaciones

Esta es otra opción a considerar, sobre todo en pisos cercanos a zonas de estudiantes. Este tipo de contratos, en teoría no pueden sobrepasar el año de duración, ya que de otra forma se consideraría vivienda habitual.

Es un término medio entre vivienda habitual y alquiler turístico. Diversificas ingresos dentro de un mismo inmueble, lo cual está bien. El alquiler bruto debería ser algo mayor que en el caso de una vivienda habitual para que tenga sentido a nivel de rentabilidad.

Sin embargo, tiene ciertos inconvenientes. El que yo considero principal es la mayor inversión de tiempo, al haber más rotación de inquilinos. Poner anuncios, elegir candidatos, que éstos se lleven bien con el resto de inquilinos… puede llegar a ser un dolor de cabeza.

Por otra parte tampoco dispone de los beneficios fiscales previamente comentados. Los ingresos de este tipo de alquileres pueden ser algo tentador para no declarar, pero personalmente tampoco me parece una buena opción. Por una parte, por el tiempo que supone andar cobrando efectivo mes a mes, y principalmente porque nos conviene informar de todos nuestros ingresos para obtener buenas condiciones hipotecarias, como veremos más adelante.

Otras opciones

Dentro de las opciones un poco más “creativas” existen diferentes estrategias, que generalmente ayudan a reducir costes o riesgos. De las opciones que yo he tanteado o evaluado, considero que las más importantes son:

House Hacking

Este es un término americano, donde en general se mueven más casas que pisos. Algunas de estas casas son bloques de varias viviendas, unidas pero independientes (duplex, triplex, quadplex, etc.). El House Hacking consiste en comprar una de estas propiedades, vivir en una de las unidades y alquilar el resto, de modo que las rentas del alquiler lleguen para pagar la propiedad al completo, incluyendo la unidad donde vives.

Duplexes americanos, nacimiento del house hacking
Vivienda típica americana multifamiliar, en las que se acuño el término House Hacking

Dado que este tipo de propiedades no son comunes en España, este concepto podría adaptarse de diferentes formas:

  • Comprar una vivienda, vivir en una habitación y alquilar el resto. Sería la opción más económica, que en algunos casos puede venir muy bien para adquirir una primera vivienda apalancándose y con un riesgo relativamente bajo.
  • Comprar un pequeño edificio, vivir en uno de los apartamentos y alquilar los otros. Esta opción lógicamente requiere de mucho más capital. El principal problema aquí sería conseguir la financiación adecuada, pero según los apartamentos del edificio, también se puede vender alguno de los apartamentos independientes tras la compra para no descapitalizarse tanto.
  • Comprar varios pisos, de modo que las rentas paguen la hipoteca, incluyendo en el que vives. Esto en realidad no sería House Hacking, si no más una estrategia de múltiples propiedades independientes. Pero la idea es prácticamente la misma y si no nos venimos arriba (ejem, cuento de la lechera, 2008) es conceptualmente equivalente a las anteriores.

Estrategia BRRRR

Esta estrategia de inversión la explico con más detalle en esta entrada del blog, pero en resumen es una estrategia cuyo objetivo es adquirir un inmueble sin descapitalizarse. Consiste en los siguientes pasos:

  1. Buy. Comprar una vivienda, generalmente con la entrada del valor y una hipoteca.
  2. Rehab. Reformar la vivienda, de modo que su valor de tasación suba lo máximo posible en relación a la reforma. Por ejemplo, una reforma de 10.000€ que aumente el valor de tasación en 30.000€ sería algo ideal.
  3. Rent. Alquilar el inmueble, lógicamente a un precio acorde con la nueva valoración de la vivienda.
  4. Refinance. Esta es la parte importante y difícil, sobre todo en un sistema hipotecario algo atrasado como el Español. Dado que el valor de tasación de nuestra vivienda es ahora 30.000€ superior, podemos conseguir un mayor porcentaje de financiación renegociando o cambiando la hipoteca. Al aumentar la financiación, reducimos e incluso eliminamos la cantidad que dimos como entrada en el paso 1, puesto que estamos “pagándolo” con el valor generado en la reforma.
  5. Repeat. Repetir el proceso. Si la estrategia sale bien, la descapitalización al final del proceso es mínima. Por tanto, dispondríamos de capital de nuevo para ejecutar otra operación similar.
ojo con las reformas, rentabilidades suculentas pero de doble filo
Las reformas, un arma de doble filo para tu rentabilidad

Dividir el inmueble

Esto no siempre es posible, pero en caso de que sea una opción puede aumentar en mucho el porcentaje de retorno. Es algo similar al House Hacking que hemos visto previamente, pero en este caso dedicamos una parte del inmueble a generar el beneficio mediante alquiler.

Por ejemplo, en núcleos urbanos donde abundan los chalets se puede adecuar una parte del mismo y hacer un pequeño Airbnb. Esto puede sonar ridículo, pero personalmente me he quedado en un Airbnb adaptando lo que un día fue un garaje de la casa y ha sido una experiencia mejor que en muchos hoteles.

La parte “principal” de la vivienda, la puedes utilizar bien como tu propia residencia, bien alquilarla de forma tradicional a largo plazo. Este método está algo limitado, puesto que no hay tantos inmuebles que nos permitan estas opciones. En el caso de los pisos por ejemplo, deberíamos buscar pisos unidos que previamente fueron independientes, de modo que podamos hacer la división de nuevo.

Buscando el inmueble perfecto

Este paso debería ser el más eficiente (y probablemente largo) de todo el proceso, ya que nos ahorrará mucho tiempo más adelante.

Personalmente lo hago todo online, alguna vez he hecho el amago de buscar directamente carteles in situ, pero en mi caso no ha funcionado bien, al menos en una ciudad grande. Hemos de tener en cuenta que hay muchas inmobiliarias y probablemente sean más rápidas llamando a vendedores para canalizar el anuncio y sacar comisión. Generalmente intento evitar inmobiliarias, porque pueden mermar mucho las ganancias, pero no siempre es posible.

Recomiendo poner alertas en la mayor cantidad posible de portales, prefiero recibir spam y que perderme potenciales gangas. Si bien es cierto que Idealista cubre el 95% del mercado inmobiliario, y junto con Fotocasa fácilmente el 99%. Pero eso no quita que podamos llevarnos alguna sorpresa de otras plataformas las cuales tendrán menos visibilidad y demanda.

la mayoria de la busqueda de hogares, por internet
La búsqueda de oportunidades inmobiliarias, mejor desde casa

Con las notificaciones puestas, muchas veces podemos encontrar anuncios de particulares que poco después desaparecen, entrando esos activos publicitados por inmobiliaria. Lo que yo hago es hacer capturas de pantalla para tener una idea de la vivienda, así como el contacto del vendedor. En ese caso, si el inmueble resulta interesante mirándolo con más detalle, ya sabemos a quién contactar.

Otro punto que me gustaría añadir aquí, es que tengo predilección por los inmuebles que tienen fotos malas o ni tienen fotos. Este tipo de anuncios te indican el nivel esfuerzo que ha puesto el vendedor en analizar precios y hacer las cosas correctamente a la hora de vender. Son viviendas que generalmente reciben menos demanda, y es posible que sea más fácil negociar un buen precio.

¿Qué tipo de vivienda queremos?

Es posible que hayas leído foros donde mesías inmobiliarios claman a los 4 vientos cual es el mejor tipo de inversión. Viviendas para familias en el extrarradio, pisos sin ascensor cerca de las universidades, áticos en el centro con licencias turísticas, etc.

La realidad es que el mercado se autorregula en función de la rentabilidad en cada momento dado, por tanto no me parece que tajantemente exista una mejor o peor inversión en función de las características de la vivienda, al menos en el largo plazo.

Bien, lo primero que deberíamos hacer es tener claro que tipo de vivienda buscamos.

Las rentabilidades por alquiler varían según el riesgo de cada vivienda, como cualquier otra inversión y esto es importante. Por ejemplo, un piso decente en un buen barrio de Madrid o Barcelona con una rentabilidad del 3-4%, conlleva un riesgo bastante menor que otro a las afueras, en una finca vieja sin ascensor ni transporte público cerca pero una rentabilidad del 10%.

En mi caso prefiero invertir en barrios atractivos, en edificios decentes donde aunque a priori pierda algo de rentabilidad, tenga menos problemas de mantenimiento, desocupación o elección de inquilinos. La parte de la rentabilidad la aumentaremos con la financiación más adelante.

Tampoco hay ningún problema en buscar fincas más viejas, pisos sin ascensor y con menos comodidades o en zonas menos cotizadas, sobre todo si disponemos de menos capital. De hecho hay inversores que prefieren esto por la mayor rentabilidad que ofrecen. Eso sí, hay que tener en cuenta que este tipo de inmuebles generalmente son menos líquidos, por lo que si quisiéramos venderlo (aunque no sea la idea) probablemente nos llevaría más tiempo o las prisas nos empujarían a malvender.

Una vez tenemos una idea general de lo que buscamos, también en función del nuestro rango de precio, podemos ponernos a buscar. Una obviedad importante aquí es entender que no estamos buscando un piso para vivir nosotros.

En función de las características que busquemos existe un inquilino objetivo. Familias, parejas jóvenes, pisos “de soltero”, estudiantes, etc. El hecho de que tu preferencia personal sea tener una cocina americana, dos balcones o sol en el comedor por la mañana, no debería afectar la decisión de compra. A menos que queramos vivir ahí, pero eso no es el tema de hoy.

En cada zona diferentes características tienen diferente relevancia. La falta de ascensor tendrá un menor impacto en un piso estudiantes, a la hora de buscar aire o calefacción no es lo mismo Sevilla que el Pirineo aragonés y características como el estado de la finca o número de habitaciones pueden tener un diferente peso según las circunstancias.

Filtrando oportunidades

Hora de buscar, aquí lo primero que yo hago es echar un vistazo por encima a las zonas sin filtros, quizá solo con filtro superior de precio. Una vez tenemos una idea general es muy importante (casi más que la búsqueda del inmueble en sí) echar un vistazo a los alquileres de la zona. Ponemos nuestros filtros y buscamos tanto compra como alquiler.

Ahí es donde iremos estimando la rentabilidad bruta. Siempre es preferible ser conservador con las rentabilidades brutas por lo que pueda pasar y calcularlas en base al alquiler de vivienda habitual, no basar nuestros cálculos en Airbnb o similares. Más adelante iremos mejorando estas estimaciones de rentabilidad si la oportunidad parece interesante, por ahora son todo borradores.

Hay mucha gente que utiliza plantillas para darle un peso al inmueble. Me parece bien usar algo así para discretizar los datos ya que ofrece una buena orientación, pero es complicado que reflejen la realidad por lo que no debemos interpretar estos datos como marcados a fuego.

En mi caso utilizo una tabla de este estilo, donde puedo ir ajustando los pesos según considere o añadir nuevas variables a evaluar. Esto te genera un valor final para cada inmueble, generalmente conocido como KPI (Key Perfomance Indicator o Indicador Clave de Rendimiento):

Característica

Peso

Descripción

Zona (0-10)

x 1

Nota con la que evaluamos la zona donde se encuentra el inmueble

Antigüedad inmueble (años)

x -0.2

Restamos por cada año de antiguedad de la vivienda

Metros cuadrados

x 0.1

Número de metros cuadrados de la vivienda

Número de habitaciones dobles

x 3

Tres puntos por cada habitación grande

Número de habitaciones individuales

x 2

Dos puntos por cada habitación pequeña

Calefacción/Aire central

+ 2

Si tiene instalación de aire centralizado o calefacción

Garaje

+ 3

Tres puntos extra si el inmueble dispone de garaje

Posibilidad de garaje en el edificio

+ 1

Un punto si no tiene garaje pero existe posibilidad

Ascensor

+ 4

Cuatro puntos si hay ascensor en el edificio

Posibilidad de ascensor en el edificio

+ 1

Un punto si no hay ascensor pero existe posibilidad de instalación

Número de balcones

x 1

Un punto extra por cada balcón

Número de terrazas

x 2

Dos puntos extra por cada terraza

Si te interesa, en este enlace te dejo una hoja de google que puedes copiarte para calcular las puntuaciones de los inmuebles que estés evaluando. Puedes hacerte un duplicado y actualizar los pesos según veas conveniente.

Herramientas online

Existen herramientas que pueden ayudarnos a evaluar el inmueble de forma más exhaustiva sin salir de casa.

Lo primero que podemos hacer es revisar la propiedad en google maps y street view. Si no conocemos la zona al dedillo, revisar el edificio y alrededores con google street view nos dará una buena idea sobre donde se ubica el inmueble y el estado de la zona.

Lo siguiente que yo suelo revisar es la luz solar según las ventanas. Para eso utilizo esta herramienta, donde podemos ver un mapa en 3D y elegir la posición del sol según la hora que sea. Lógicamente no es tan preciso como ver la vivienda a esas horas, pero es mejor que la estimación que podamos hacer según la orientación de la vivienda a secas.

La última herramienta que me gustaría mencionar es idealista data. Nadie tiene más estadísticas que idealista en España, y esta herramienta permite filtrar y comparar con viviendas similares a niveles sorprendentemente buenos.

¿El poblema de idealista data? El precio es prohibitivo para un inversor particular (el plan básico son 850€ + iva al mes). Ahora bien, tenemos una alternativa muy interesante que genera informes interesantes utilizando idealista data de forma gratuita. La herramienta de Kutxabank para valorar viviendas nos permite hacer una solicitud que automáticamente te enviará el informe de idealista por correo.

Tenemos que tener en cuenta que estas estimaciones son muy aproximadas, pero en el propio informe veremos con qué viviendas se está comparando y de ahí podemos sacar nuestras propias conclusiones, ya que a veces las comparativas no son muy acertadas.

Revisión exhaustiva del inmueble

Una vez hemos visto una oportunidad interesante y podemos organizar una visita, algo que yo suelo hacer es buscarlo en la web del catastro. Aquí podemos ver año de construcción, metros, anexos o metros de zona común, por si algo no nos cuadra en la visita tener alguna referencia bajo el brazo para comparar.

A la hora de ver el piso conviene estar alerta de posibles problemas sobre todo en pisos viejos que vayamos a reformar. Personalmente si el piso me gusta, intento volver con un reformista o arquitecto dependiendo del estado del mismo.

la fontaneria debe estar revisada y a punto
La fontanería, a punto

Visitar el piso a diferentes horas también te dará una buena idea de en qué partes de la casa pega el sol a qué horas, así como ver el movimiento de la zona en diversos momentos del día.

Entender el porqué se vende el piso a veces también puede darnos pistas de potenciales problemas que no hayamos visto inicialmente. No te cortes a la hora de preguntar, es importante obtener un estimado de gastos de la vivienda, desde gastos de comunidad, derramas pendientes, IBI y demás. De hecho, puedes llamar al administrador de la finca para obtener datos más objetivos que los que te pueda dar el propietario o agente inmobiliario.

Otros puntos en los que conviene fijarse serían las instalaciones de electricidad, gas y fontanería, los muebles que se venden con el piso si es que los hay, así como los electrodomésticos, el estado de las ventanas o la carpintería así como si hubiese que hacer alguna reparación o arreglo importante antes de entrar a vivir.

Si la zona no te es muy familiar, también es conveniente recorrerla a diferentes horas, identificar transporte público cerca, parques, supermercados, colegios (según el tipo de vivienda) y otros elementos de potencial interés, así como zonas de bares o ruidos altos.

rayos de luz entre decoraciones baratas
Las horas de luz natural en la vivienda, importantes

Precio del inmueble

El precio de la vivienda será probablemente la variable que más determine la rentabilidad de nuestra operación excluyendo la financiación.

Haz ofertas

Esencial. El precio de listado no tiene por qué ser el precio justo de la vivienda. Si analizas una propiedad y ves que los números te cuadran ofreciendo algo sustancialmente por debajo del precio solicitado por el vendedor, haz una oferta. No tienes nada que perder.

A veces te rechazarán la oferta, o te harán una contraoferta y ahí se abre la negociación. El vendedor lógicamente va a intentar sacar el mayor beneficio posible, pero si no ofreces no sabes cuánto estaría dispuesto a aceptar.

negocia negocia negocia. todo es hacer ofertas
No pierdes nada por ofrecer la cantidad que te cuadre el excel

Impuestos y gastos de compra

Es importante también entender el coste real del inmueble, el cual puede sorprender a muchos compradores primerizos. Y es que el precio de compraventa es sólo una parte de la operación, porque existen otros gastos a tener en cuenta:

  • ITP (Impuesto de transmisiones patrimoniales). El impuesto que tenemos que pagar al comprar la vivienda, va desde un 2.5% (en el País Vasco) al 10% (En Cataluña, Cantabria o la Comunidad Valenciana) del valor de compraventa.
  • Comisión de la inmobiliaria. Esto si lo podemos evitar yendo directamente a un particular, mucho mejor, pero no siempre es posible. Hay de todo, pero generalmente ronda el 3% + IVA del valor de compraventa, es decir, el 3.63% del precio.
  • Tasación. Necesaria si compramos con hipoteca. Depende de varios factores como el tamaño de la vivienda o la complejidad a la hora de evaluarla, pero podemos calcular entre 300€ y 500€ para una vivienda residencial normal.
  • Gestoría. Alguien que nos ayude con el papeleo de la compraventa, necesario si compramos con hipoteca y muy recomendado si no. El precio suele rondar los 300 euros.
  • Notaría. Realizar la escritura, firmarla e inscribirla en el registro de la propiedad, así como firmar la hipoteca con el banco. Aproximadamente podemos calcular unos 2.000 – 2.500 euros en total.

Además de estos gastos puede que tengamos que calcular un poco más para posibles reformas, pintura, compra de muebles/electrodomésticos o decoración etc. aunque no están directamente relacionados con la compraventa creo que merece la pena mencionarlos.

los números han de cuadrar, con esto tenemos la mitad ganada
Cuidado con la suma de gastos en el precio final

Ejemplo

Bien, veamos un ejemplo para ilustrar lo que deberíamos desembolsar para adquirir un inmueble de 180.000€ en Valencia:

Concepto

Cantidad

Precio de compra

180,000€

ITP (10%)

18,000€

Comisión inmobiliaria (3%)

5,400€

IVA comisión inmobiliaria  (21% del 3%)

1,134€

Tasación

400€

Gestoría

300€

Notaría

2,000€

Total

207,234€

Como vemos, el precio final es de 207,234€, esto es más de un 15% por encima de los 180,000€ iniciales.

En el apartado de cálculo de rentabilidad te dejo una hoja de google para estimar el coste real de una operación, pero no nos adelantemos.

Nota: Las hipotecas se ofrecen como porcentajes en base al precio de compraventa. Es decir, si en el ejemplo anterior conseguimos una hipoteca que nos financie el 80% del precio de compraventa (144,000€) tenemos que calcular que la entrada no sólo sería el 20% restante, 36,000€, si no que habría que añadirle todos los gastos sobre la compraventa.

En total serían 36,000€ más 27,234€ de gastos, es decir 63,234€. Esto quiere decir que la hipoteca que nos cubre el 80% del valor, en realidad nos está cubriendo menos de un 70% del total de la operación.

Financiación

Existe la creencia que toda deuda es mala y la prioridad debe ser pagarla cuanto antes. Esto es una verdad a medias.

Si no estás acostumbrado a invertir, ni en bienes raíces ni en o en otros activos, es probable que te identifiques con esta creencia. Esto es debido a que si tienes deuda tienes que pagar un interés que de otra forma no pagarías si tuvieses el dinero en el banco o debajo del colchón. Hasta aquí todo correcto, pero…

¿Y si podemos rentabilizar mejor el dinero que tomamos prestado?

¿Qué es el apalancamiento?

Es importante entender que en una inversión el objetivo es obtener un alto porcentaje de rentabilidad, que muy probablemente será mayor al tipo de interés de tu hipoteca.

Esto es un ejemplo del concepto de apalancamiento, tomar prestado dinero para invertirlo con una mayor rentabilidad.

Si alguien te presta dinero a un 2% y tu puedes obtener un 6% de rentabilidad sin riesgo, te está lloviendo un 4% de rentabilidad de un dinero que ni siquiera es tuyo.

Suena perfecto, ¿Cuál es el problema?

Bien, la trampa aquí es que cualquier inversión conlleva un riesgo. Tu objetivo debería ser hacer las cosas bien para reducir este riesgo al mínimo, pero nunca será nulo.

Dadme un punto de apoyo y moveré el mundo

Arquímedes

Por lo tanto, ¿Apalancamiento con una hipoteca? Rotundamente sí, pero siempre con cabeza.

Podemos comprar un inmueble al contado y puede ser una operación muy rentable. Sin embargo, apalancándonos podemos utilizar ese capital para invertir en tres viviendas de forma relativamente segura y controlada, aumentando nuestra rentabilidad considerablemente en el caso medio.

Con apalancamiento puedes mover mucho más dinero del que aportas
El apalancamiento, gran amigo al que tenemos que tratar con respeto

Sobreapalancamiento

El apalancamiento al invertir en vivienda parece un regalo dado por los dioses, dinero lloviendo del cielo.

¡Debería apalancarme al máximo!

Este es un error enorme bajo mi punto de vista. Apaláncate sólo hasta el punto que estés a gusto conviviendo con ese riesgo.

Créeme si te digo que es preferible poder dormir tranquilo por las noches antes que arañar unas décimas de rentabilidad.

No es necesario irse muy atrás en el tiempo para identificar ejemplos donde inversores sobreapalancados se arruinaron. Veamos el siguiente gráfico de la tasadora TINSA:

Evolución del precio de la vivienda desde el año 2001

Como podemos observar, en 2019 todavía existían muchos inmuebles comprados en 2006-2008 en España que todavía no habían recuperado su precio.

Sin un inversor metió todo su dinero apalancándose al 90% en 5 inmuebles diferentes y su flujo económico dependía en gran medida de los alquileres cobrados de esas viviendas… Podemos imaginarnos como termina la historia.

El mercado es extremadamente difícil de predecir, y en mi caso sé que no me merece la pena el tiempo de estudio para realizar predicciones que generalmente son entre malas y muy malas.

La estrategia aquí planteada es para obtener rentas de los alquileres, no por el precio del inmueble.

Si tienes vacas y te dedicas a vender leche, el precio de la ternera no te afecta.

Vista la potencia y el riesgo del apalancamiento, veamos ahora las opciones de financiación.

Hipotecas

Esta es la opción preferida y de hecho es la más común. Los tipos de interés en general son los más bajos que podemos encontrar (especialmente en los últimos años) ya que estamos asegurando el préstamo con una garantía importante (la vivienda a hipotecar).

Para conseguir la hipoteca hay mucha gente que lo único que hace es hablar con “el amigo del banco de toda la vida”, dejarse convencer con que esas son las mejores condiciones del mundo mundial y apresurarse a firmar por si mágicamente empeoran las condiciones.

Esta opción puede salir bien, pero en la mayoría de los casos si hubiesen ido más allá habrían conseguido mejores condiciones hipotecarias. Una vez tienes clara la documentación que te piden los bancos, es un proceso muy rápido preguntar en varias entidades y comparar las condiciones te ofrecen, más a día de hoy que es todo online en cualquier banco serio.

Este proceso se lo recomendaría a cualquier persona interesada en invertir en inmuebles, es un tiempo invertido que pagará muy bien a largo plazo. Las condiciones que te ofrezcan otros bancos te servirán tanto para aceptar la hipoteca si son muy buenas como para negociar con otros bancos (incluido el de “toda la vida”) con condiciones más competitivas sobre la mesa.

También existe la opción de buscar un broker hipotecario. Estos brokers es posible que consigan condiciones ligeramente superiores a las que tú podrías conseguir como particular. Podemos dividirlos en dos grupos:

  • Brokers hipotecarios de pago. Te cobran directamente un porcentaje de la financiación obtenida, por lo que esta potencial mejora de condiciones que pueden conseguir se acaban diluyendo en el coste total.
  • Brokers hipotecarios gratuitos. Estos son gratuitos para el cliente, pero le cobran una comisión al banco que te ofrece la hipoteca. Nadie da duros a cuatro pesetas, así que ten por seguro que esta comisión te acabará repercutiendo en las condiciones obtenidas.

En resumen, los brokers pueden ser una buena opción si no tienes tiempo, pero si te interesa la inversión inmobiliaria, te aconsejo encarecidamente que busques y contactes a las entidades bancarias por tu cuenta antes de tirar del hilo de los brokers.

Tipos de hipotecas

Podríamos hablar de condiciones de hipotecas, TIN, TAE, productos asociados y sus implicaciones así como la longitud de las mismas. Pero esto merecería un artículo propio para explicarlo con un mínimo de detalle.

Por ahora, nos quedaremos a grandes rasgos con los diferentes tipos de hipotecas más comunes:

Hipoteca variable

Esta ha sido la opción preferida en España durante muchísimos años hasta hace bien poco. El banco ofrece un tipo de interés que depende directamente del euribor.

Condiciones típicas pueden ser algo así como euribor + 1%. Viendo esto a finales de 2020 o principios de 2021 parece perfecto, con el euribor a -0.5% nos estarían prestando dinero con un 0.5% de interés.

Ahora bien, no podemos olvidar que si hay un salto fuerte de este índice, nuestra cuota subirá considerablemente, sobre todo para hipotecas largas. Recordemos que llegó a estar por encima del 5%.

El euribor, ese indice de riesgo que determina nuestra cuota
Ojo con las hipotecas a tipo variable. Más rentabilidad, más riesgo

Hipoteca fija

Ha ganado popularidad en los últimos años, consiste en pagar un tipo de interés fijo durante toda la vida del préstamo. Las condiciones son a priori peores que las de una hipoteca variable, pero baja el riesgo y nos curamos en salud.

Si el euribor se mantiene o baja, una hipoteca a tipo fijo hubiese sido peor opción que una variable, pero en caso de que suba, puede protegernos y mucho. Conforme están los tipos de interés actualmente, no es descabellado conseguir un tipo de interés fijo entre el 1.5% y el 2.5%.

Hipoteca mixta

Estas hipotecas ofrecen un tipo durante los primeros años del préstamo y un tipo variable después. En función de las condiciones, estos periodos pueden variar. Algunos ejemplos para una hipoteca a 30 años pueden ser 10 fijos + 20 variables, 15 + 15, 20 fijos + 10 variables, etc.

Personalmente este es el tipo de hipoteca que menos me gusta, puesto que creo que tiene lo peor de los dos mundos. Con el sistema hipotecario francés que se utiliza en España, al principio de la vida útil del préstamo es cuando más intereses se pagan, por lo que es más interesante minimizar intereses al principio.

Generalmente las condiciones de la parte fija de una hipoteca mixta son mejores que una hipoteca 100% fija, por lo que puede ser una buena baza si crees que los tipos de interés van a subir mucho al principio del préstamo.

Otras opciones de financiación

Estas opciones son menos comunes y generalmente son peores que una hipoteca tradicional, pero igualmente veamos varios métodos que pueden ser de utilidad:

Préstamos personales

Pueden ser con el banco o con una entidad privada externa. Los tipos de interés suelen ser mucho más altos que los de una hipoteca, el periodo de devolución máximo menor y la cantidad a recibir es también más reducida.

Cuidado con las trampas financieras como los créditos personales
Ojo, que los prestamos personales pueden ser trampas con intereses abusivos

Inversiones conjuntas

Eso no es necesariamente una alternativa de financiación si no más bien una reducción del riesgo al que nos exponemos. La idea es compartir beneficios y riesgos con otra(s) personas. Puede ser tu pareja, un amigo, otro inversor o quien esté interesado. Uniendo fuerzas también es posible conseguir mejores condiciones de financiación al aumentar los ingresos y la estabilidad. Eso sí, cuidado con quién te juntas que al principio todo es color de rosa pero luego llegan las diferencias en las opiniones.

Subrogación de la hipoteca del vendedor

Esta es otra opción que puede ofrecer condiciones al mismo nivel que la hipoteca tradicional, pero es un poco menos común. Si el vendor del piso tiene una hipoteca sobre el activo que estás comprando, puedes evaluar la opción de subrogarte a su hipoteca, siempre y cuando su banco te lo permita y las condiciones sean ventajosas.

Alquilar o vender partes del activo

Esta estrategia es algo más complicada, y podría categorizar como otro tipo de inversión más enrevesada. La idea aquí es dividir el activo recién comprado de modo que podamos obtener una rentabilidad rápida (venta) o constante (por ejemplo alquilando por habitaciones o dividiendo y alquilando diferentes “módulos”).

Utilizando garantías

Generalmente esta garantía es otro inmueble independiente sin cargas y es un método común para conseguir hipotecas del 100% del valor del activo a comprar. Ni que decir tiene que el riesgo es infinitamente mayor que obteniendo una hipoteca al 70-80% sobre únicamente el activo que estemos adquiriendo.

Cálculo de rentabilidades

Llegamos a la parte final que nos indicará con nuestros medios, una estimación de cómo de buena es la inversión. Estos números son la prueba de fuego que nos llevará a ejecutar o rechazar la operación.

El objetivo debería ser tener un cashflow o flujo de caja positivo mes a mes, lo cual quiere decir que el resultado de los ingresos totales menos los gastos totales sea positivo. Esto permitirá que nuestro plan sea escalable y podamos invertir en múltiples viviendas. Si el cashflow es negativo, sólo puedes invertir en tantas operaciones como tu excedente mensual te permita.

Calculadora en mano y a hacer números
Oh! la ansiada rentabilidad

Calcular el coste mensual de la vivienda

Este es un punto importante que mucha gente con poca experiencia tiende a menospreciar. Veamos un desglose de los gastos más típicos a considerar más allá de la ya mencionada cuota de la hipoteca:

  • IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Variará en función de la localidad, los metros o el valor catastral de la vivienda, pero podemos calcular que difícilmente será menos de 250 euros al año, generalmente yo suelo estimar 30€/mes (360 al año).
  • Gastos de comunidad. Esto depende de donde se ubique la vivienda, edificios con muchas prestaciones como piscina o portero tendrán cuotas mucho mayores y en viviendas básicas sin ascensor el coste será inferior.
  • Seguros. El seguro de vivienda dependerá del coste de ésta y de las coberturas que queramos. También tenemos que tener en cuenta el seguro de vida si tenemos hipoteca, y en ciertos casos puede ser interesante disponer de un seguro de impago de alquiler/okupación.
  • Imprevistos y derramas. Este es difícil de calcular puesto que depende del estado de la vivienda, en mi caso intento calcular un 5% del ingreso del alquiler. Se puede romper la caldera, el aire acondicionado o la lavadora antes de lo previsto, y necesitamos un fondo para este tipo de cosas. Lo mismo con las derramas, no dejan de ser un gasto “inesperado” que no siempre es algo a menospreciar.
  • Desgaste. Todos los elementos de una vivienda tienen una vida útil esperada, incluyendo la vivienda como tal. Este coste será mayor o menor en función de los elementos que alquiles con el inmueble. Lógicamente será más alto sin incluyes muebles y electrodomésticos. Si compras una lavadora por 300 euros, a la que podemos estimar una vida útil de 12 años (144 meses), obtenemos que el coste mensual de esa lavadora es de 2.08€/mes (300 eur/144 meses).
  • Desocupación. Esto no es un gasto como tal, pero conlleva un coste. Intentaremos minimizar el tiempo que el inmueble está vacío ya que durante ese tiempo lógicamente no cobraremos la renta. Elección de buenos inquilinos, un precio de alquiler correcto y un proceso para alquilar rápidamente nos ayudarán a que este valor tienda a cero.
  • Impuestos. Previamente en este mismo artículo explicábamos por encima la fiscalidad al alquilar vivienda habitual a nivel de IRPF. Un 60% del beneficio está exento de impuestos (por ahora), pero en función de la renta de cada inversor este coste de impuestos será diferente. En la comunidad Valenciana por ejemplo el tipo máximo de IRPF es superior al 50%, lo que puede resultar en un impuesto de entorno al 20% del beneficio (50% del 40% no exento). Aquí conviene aclarar que la cuota de la hipoteca no es deducible, pero sí la parte de los impuestos de la hipoteca (ya que el resto técnicamente es una ganancia patrimonial).
  • Tasas locales. Existen diferentes impuestos más allá del IBI por localidad. En ciertos sitios cosas como la tasa de basuras se paga aparte, cuando en otros está incluido en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. El estado siempre va a querer arañar todo lo posible, así que infórmate bien sobre la zona donde vayas a invertir.
  • Gestor. Este es opcional y en mi caso no tengo ningún gestor para administrar mis viviendas. Sin embargo es posible que pueda ser interesante en algunos casos.

Coste de oportunidad

Este concepto me parece muy relevante en el caso de la inversión inmobiliaria.

Su definición sería algo así como:

El coste de oportunidad designa el coste de la inversión de los recursos disponibles a costa de la mejor inversión alternativa disponible, o también el valor de la mejor opción no realizada.

Esto quiere decir que el dinero que inviertas en una vivienda no lo tienes disponible para invertir en otras operaciones potencialmente más rentables.

La tristeza de darse cuenta del coste de oportunidad
Coste de oportunidad. Tendría que haberle metido a GameStop que me da un 800% anual.

Pues vaya tontería de concepto ¿No?

No tanto, te explico:

La vivienda es un activo poco líquido, esto quiere decir que lleva mucho tiempo comprar o vender un inmueble (semanas, meses e incluso años). Esto no ocurre en otros activos mucho más líquidos como acciones, oro, bonos o criptomonedas. Si quieres vender estos activos, al segundo puedes encontrar un comprador y ejecutar la venta.

En el momento que adquirimos una vivienda, el capital inicial aportado se queda bloqueado en esa operación hasta que vendamos la vivienda (idealmente nunca).

Es por esto que tenemos que asegurar que el fin que le estamos dando a nuestro capital es mejor que el que podríamos darle en otras operaciones.

En bolsa, utilizando ETFs indexados tradicionalmente se ha obtenido una rentabilidad total de entre el 7% y el 10% anual (S&P 500).

Por su parte, si metemos todo nuestro capital en una operación, en caso de identificar una operación interesante en el futuro, no tendremos pólvora para disparar.

Cashflow y ROCE

Llegamos a la parte interesante de los números, el cálculo de la rentabilidad para cuantificar la calidad de la operación.

Para eso emplearemos principalmente dos medidores, el previamente mencionado flujo de caja o cashflow y el ROCE (de sus siglas en inglés Return On Capital Employed) o Retorno del capital empleado.

El cashflow es la liquidez que nos queda a fin de mes después de ingresar el alquiler y pagar todos los gastos. El ROCE es un porcentaje, que calcularemos como el cashflow anual dividido por el capital que hemos tenido que bloquear en la operación.

ROCE = Cashflow / Capital aportado

Veamos estos cálculos con un ejemplo en Cataluña (ITP del 10%):

Supongamos una vivienda cuyo coste es de 80,000€, para la que tenemos que pagar una comisión de inmobiliaria para adquirirla (3,000€ + IVA 630€) e invertir 2,000€ en pintar y comprar un par de muebles y cuadros.

Esto nos lleva a un coste total de compra de 95,630€: 80k (precio) + 8k (ITP) + 3,630 (inmobiliaria) + 2,000€ (notaría y gestoría) + 2,000€ (pintura y decoración).

Por su parte, podemos asumir que financiamos el 80% de la compra de esta vivienda en 30 años con una hipoteca fija al 2% TAE. Esto quiere decir que el banco nos presta 64,000€, por lo que los otros 31,600€ salen de nuestro bolsillo al inicio de la operación. Con estas condiciones nos queda una cuota de 236.56 euros al mes.

Por último, vamos a asumir que este piso lo podemos alquilar por 600 euros al mes, y tiene un coste mensual de los gastos anteriormente expuestos, de 150 euros. Esto quiere decir unos ingresos mensuales de 450 euros en concepto de alquiler, bastante conservador.

Con estos datos podemos calcular que el cashflow mensual es de 213.44€ (450€ – 236.56€) y el anual es de 2,561.32€ (213.44€ al mes por doce meses).

El ROCE sería del 8.11%, ya que recordemos que pusimos 31,600€ y estaríamos generando 2,561.32€ al año.

Capital aportado: 31.600 euros
Ingresos: 600 euros / mes
Gastos: 150 euros / mes
Cuota de la hipoteca: 236.56€
Cashflow mensual: 213.44€
Cashflow anual: 2,561.32€
ROCE: 8.11% (2,561.32 / 31,600)

Como vemos, la rentabilidad líquida de esta operación es del 8.11%, que es el efectivo que recibiremos periódicamente, siendo uno de los parámetros más importante a la hora de evaluar nuestra operación.

Tenemos que tener en cuenta que obtener este mismo cashflow en una idéntica operación donde hubiésemos tenido que aportar el doble de capital (62,200€) nos generaría un ROCE de la mitad, por lo que ambos indicadores son importantes.

Sin embargo, cada mes que pagamos la cuota de la hipoteca, somos propietarios de un porcentaje mayor de la vivienda.

Por ejemplo en nuestro ejemplo actual estaríamos pagando un equivalente a 1,573.05€ euros correspondientes al capital pendiente. En este caso nos daría un ROCE total del 13.08% puesto que técnicamente estamos obteniendo unas rentas de 4,134.37 euros anuales.

A menor capital bloqueado en la operación con cashflow positivo, mayor será el ROCE, pero también mayor será el riesgo. Personalmente estoy cómodo con financiaciones entre el 70% y el 90% si la operación es buena.

Si los números cuadran siendo conservadores, vamos bien
La mejor característica de un inmueble a invertir es que cuadren los números y el tiempo a dedicar

Proceso de compra

Este punto no viene mal revisarlo por encima, sobre todo si es una de las primeras operaciones que realizas.

Al realizar la primera compras, probablemente tengas una gran sensación de incertidumbre, y como si no fuese bastante darle vueltas a si es o no una buena compra entra el factor de pensar que algo puede ir mal.

Durante el proceso de compra lo más normal es ir de la mano de una gestoría, mi consejo sería que escatimes en tiempo por encontrar una buena cuanto antes. Seguro que te pueden ayudar incluso en los primeros pasos como revisar un contrato de arras en caso de necesidad.

El proceso de compra sería algo tal que así:

  1. Realizar la oferta. Ya lo he mencionado previamente, pero no te cortes a la hora de realizar ofertas si tus números cuadran. Esto es especialmente importante para inmuebles que llevan mucho tiempo en el mercado.
  2. Firmar el contrato de arras. En este contrato como comprador adelantas una parte del precio a pagar por el inmueble (generalmente entre 3,000€ y el 10% del precio acordado). En caso de que éstas se incumplan por el vendedor lo normal es recibir el doble de esa cantidad como penalización. Comentar aquí que existe posibilidad de condicionar las arras a la aprobación de la hipoteca, pero esto es algo que no todos los vendedores aceptarán.
  3. Acordar los detalles de la financiación con el banco. Esto no necesariamente ha de ir después de hacer las arras, en este punto debemos recibir aprobación final del banco sobre la financiación. Para esto es necesario que se tase la vivienda por algún tasador de “confianza” del banco, puesto que de esto dependerá la financiación que te ofrecerán.
  4. Pre-firma del contrato. Idealmente el mismo día de la firma, personalmente me gusta quedar con el vendedor en la vivienda para hacer una última revisión. Aquí verificaremos que el piso está como se acordó, que efectivamente está vacío, tiene los muebles acordados (si había alguno), el estado en general es el esperado.
  5. Firma del contrato. Generalmente se paga con un cheque nominal para evitar sustos. Si el vendedor tiene una hipoteca sobre la vivienda a transaccionar, son necesarios dos cheques, uno para el vendedor y otro para su banco. Por su parte, también se firma el contrato de la hipoteca con el banco en caso de disponer de financiación.
La firma de la compraventa, un estrés para los primerizos
El proceso hasta llegar a firmar puede ser un largo pero bonito camino lleno de obstáculos

Notas y consejos

  • Si tienes inseguridades sobre el proceso de compra, asesórate bien. La gestoría puede ayudarte aquí. Es importante que este asesoramiento venga de alguien imparcial, no desde la inmobiliaria que quiere ganar una comisión o del banco que te quiere vender un producto financiero.
  • Revisar el piso antes de comprar. En mi caso he tenido una desconfianza muy grande en una de las operaciones, puesto que el vendedor quería quedarse más tiempo de lo acordado en las arras. Ir a ver el piso antes de firmar para ver que efectivamente sacó sus pertenencias y dejó el piso como se acordó.
  • Si hay mucha desconfianza, puedes ir con un cerrajero tras la firma para cambiar el bombín de la puerta de entrada. De nuevo esto fue algo que hice en una operación en particular. Cambiar el bombín para evitar problemas de okupación aunque sea por parte del propio vendedor de la vivienda.
  • Pagar una parte en B (Oh, España!). Como comprador esto sólo te puede perjudicar, si más adelante quieres vender la vivienda pagarás más impuestos. Es preferible firmar el precio acordado, hacer las cosas bien y dejarse de problemas. Cada uno tendrá su opinión, y me he encontrado con vendedores muy pesados con querer recibir una parte en negro. Como comprador tienes mucho que perder y poco que ganar aceptando esto, de hecho por ejemplo en la comunidad Valenciana en ciertas condiciones el ayuntamiento puede igualar tu oferta a la vivienda para destinarla a VPO (Vivienda de Protección Oficial), con lo que si das una parte en efectivo te puedes quedar con una mano delante y otra detrás.

Poner nuestro activo a trabajar

¡Yey! Acabamos de salir del notario con la escritura de nuestra flamante vivienda bajo el brazo, y ¿Ahora qué?

Corremos a la vivienda a echar unas fotos y poner el anuncio en idealista esa misma noche, para no perder ni un día con el inmueble vacío. ¡Error!

Mejoras sencillas

Una vez tenemos el inmueble en propiedad, lo primero sería hacer una revisión exhaustiva de todo, lógicamente. En función del estado del inmueble podemos determinar si necesitamos que venga un electricista, un fontanero o si está todo visiblemente correcto.

El siguiente paso es identificar posibles puntos de mejora. Asumiendo que no es necesario reformar y en función del estado del piso, pintar las paredes, comprar un par de cuadros, adornos y cojines puede darle un buen lavado de cara a la vivienda.

Tirar o regalar los muebles que no aporten o estén viejos suele ser mejor opción que dejarlos. Es preferible un estilo amplio y minimalista, así como hacer un viaje a Ikea a comprar un par de muebles que renueven un poco el ambiente. Esto asumiendo que la vivienda esté amueblada, claro.

No es necesario gastarse un dineral para dejar el piso bonito
Paredes pintadas, sofá, sillas de Ikea y cuatro adornos son mejoras sencillas con un gran aporte visual

Otra cosa que puede mejorar bastante el apartamento es reemplazar o añadir iluminación suficientemente potente. Aunque sea cambiar las bombillas si las lámparas están bien. No hace falta invertir mucho aquí, pero si hay lamparas dispares por la casa, reemplazarlas por unas sencillas (como estas, por ejemplo) para dar homogeneidad puede dar sensación de nuevo y aportar buena luz que nos ayudará en las fotos y visitas.

A nivel de electrodomésticos, si están en buen estado personalmente prefiero dejarlos, debido al coste de los mismos. Si el piso tiene una cocina abierta y la nevera ya no se sabe si era blanca o amarilla puede merecer la pena reemplazarla, pero generalmente éste no suele ser el caso si funcionan correctamente.

Poner sábanas blancas o de colores claros parece una tontería pero también es algo que puede aportar visualmente en muchos casos.

Anuncio y fotos

Con internet es muy fácil acceder a una infinidad de inmuebles para alquilar con cero esfuerzo desde el sofá de casa.

Por tanto hacer un buen anuncio es indispensable.

No hace falta trabajar en una agencia de marketing, con no hacer las cosas mal es suficiente. Fotos desenfocadas y descuadradas mostrando una vivienda sucia, desorganizada y sin luz, descripciones llenas de faltas de ortografía, anuncios sin información alguna que le pueda servir a los potenciales inquilinos, etc.

Las fotos son lo primero que se va a ver de tu anuncio, si eso no convence, te aseguro que nadie se va a leer el anuncio.

El inmueble debería estar bien iluminado a la hora de hacer las fotos tanto con las lámparas, como con el sol, así que elige un buen día soleado para capturar la belleza de la vivienda. De nuevo, parece una tontería, pero no hay color entre ver unas fotos de una vivienda de noche o en días de lluvia, que con un sol radiante y todas las luces encendidas.

El texto del anuncio debería ser conciso, descriptivo y resaltar los puntos fuertes pero sin mentir. Si pega el sol por las tardes en el comedor, el balcón da a una calle tranquila y soleada, la cocina-comedor es muy amplia, posibilidades, etc. Ahí ya depende las habilidades de copywriting de cada uno.

Por último el precio de alquiler debe ser justo. Poner un precio demasiado elevado perjudicará porque se pierde esa sensación de ganga de un precio recién salido al mercado de alquiler. Es preferible poner un precio un 3-5% por debajo del valor de mercado y poder elegir un buen inquilino, que cobrar 30 euros más al mes pero cambiar de inquilinos una vez al año.

Colores claros y fotos amplias para resaltar espacios
Colores claros, detalles y un día soleado te ayudarán con las fotos para el anuncio

Alquilando nuestro activo

A la hora de alquilar nuestro activo lo ideal es que nosotros podamos elegir a los inquilinos, no que los inquilinos nos elijan a nosotros y aceptemos debido a la falta de demanda de nuestro inmueble. Si el precio es justo la demanda debería permitirte este lujo.

Personalmente prefiero obviar las inmobiliarias y alquilarlo yo mismo, creo que es un ahorro considerable para el bolsillo de los potenciales inquilinos y aumentará la demanda del activo. También nos permitirá tener un mayor control del proceso y más información a la hora de elegir inquilinos.

A la hora de enseñar el piso, me parece importante remarcar lo bueno pero de nuevo sin mentir. Convencer a los inquilinos de que en la terraza da el sol por la mañana cuando no es así, es hacernos un flaco favor.

Lo ideal sería juntar todas las visitas en un par de días o tres y sacar toda la información que nos interese de los inquilinos. Información relevante que nos puede interesar sería algo tipo esto:

  • Entender por qué se mudan y qué les interesa del inmueble.
  • Cuánto tiempo planean quedarse en el inmueble, tantear la estabilidad de los potenciales inquilinos.
  • Si la demanda nos lo permite, podemos incluso pedir el contacto de caseros previos (No creo que sea necesario contactarles, pero está bien ver la reacción)
  • Es importante hacer ver a los potenciales inquilinos que el mantenimiento es de parte del inquilino, las reparaciones de nuestra parte.

Más adelante harán falta nóminas o declaraciones de ingresos, por lo que tampoco es mala opción tantear este tema.

Una vez hemos elegido un inquilino y verificado la documentación procedemos a la firma del contrato. Los primeros días siempre insisto a ver si está todo bien con el piso o existe alguna cosa que requiera de reparaciones. Esto es importante, puesto que de nuevo conviene recalcar que el mantenimiento de la vivienda es cosa del inquilino.

Mantenimiento

En este punto ya está (casi) todo el trabajo hecho. Pero el alquiler de viviendas no es 100% pasivo, pueden salir imprevistos que requieran de tiempo y esfuerzo de nuestra parte.

Es por esto que es importante elegir los inquilinos correctos, que tengan buenos valores, sean lo más independientes posible y resolutivos cuando se pueda. Es importante educar a los inquilinos, pero aún así a veces no hay más remedio que actuar por nuestra parte.

Si se rompe algo en una de nuestras viviendas, deberíamos tener una libreta de contactos de confianza para las reparaciones si queremos escalar la estrategia. Fontanero, técnico del aire acondicionado, carpintero, cerrajero, etc. Idealmente, no deberíamos tener que pisar la vivienda alquilada, mandaremos al especialista adecuado.

El mantenimiento de un inmueble, cuanto más delegado mejor
El enfoque hacia el mantenimiento debe ser la optimización del esfuerzo

Tenemos que entender que debemos ayudar a nuestros inquilinos, pero nunca ser esclavos del contrato de alquiler. Si la cisterna pierde agua un domingo por la tarde, podemos llamar al fontanero, aconsejar al inquilino que cierre la llave del agua de la cisterna o el baño o pasarle el contacto de nuestro fontanero.

Pero no deberíamos cambiar nuestros planes urgentemente para ir con la caja de herramientas a arreglar la cisterna como si nos fuese la vida en ello.

Otra alternativa que podemos evaluar aquí sería hacerse con los servicios de un gestor. Generalmente te cuestan en torno a un 5% del ingreso de alquiler y se encargan de este tipo de gestiones. Personalmente pienso que si elegimos los inquilinos correctamente esto no es necesario, pero de nuevo aquí cada uno es libre de tomar sus propias decisiones.


Por último, remarcar de nuevo que esta mini guía es en base a mi experiencia y recursos a la hora de conseguir una buena rentabilidad a largo plazo. No constituye un consejo de inversión, pero espero que te pueda ayudar al menos una parte de lo que me ha ayudado a mi recopilarlo todo en una entrada del blog.

Si algo no te ha quedado claro déjame un comentario e intentaré ir completando la entrada.

¡Muchas gracias por leer, suerte con la inversiones y disfruta del camino!

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